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证监会住建部开REITs试点 这类企业将被优先考虑

2018-08-18 14:58  来源:未知  编辑:admin  作者:admin

  

  2,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;

  一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

  1,坚持市场化、法治化原则,充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用;

  或将撬动数万亿元住房租赁证券化市场

  通知要求:

  通知要求:

  三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

  通知要求:

  通知指出:

  住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求,自主开展住房租赁资产证券化,配合接受中介机构尽职调查,提供相关材料,协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作,并向证券交易场所提交发行申请。

  2,鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场,并就其开展租赁住产证券化予以政策支持。

  3,可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

  1,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;

  4,积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责,对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查,确保符合相关政策和监管要求、发起人(原始权益人)应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务,并积极配合中介机构做好尽职调查。

  《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序:

  第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券,包括收益权ABS、CMBS和类REITs,类REITs产品主要代表包括保利地产(行情600048,诊股)(13.850, -0.24, -1.70%)租赁住房REITs,碧桂园租赁住房REITs等;收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等;CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口(行情001979,诊股)(21.910, 0.12, 0.55%)长租公寓第一期资产支持专项计划等。

  4,积极履行监管职责,切实保护投资者合法权益,合力防范风险。

  中国证券报(ID:xhszzb)记者独家获悉,监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时,对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业,在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑,通过正向激励手段,鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外,对于这类企业承接其他住房租赁项目,后续监管层还将出台一系列激励细则。

  3,加强监管协作,推动业务规范发展;

  哪些工作程序得到了完善?

  3,合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法,严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构,应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间,房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估,发生收购或者处置资产等重大事项的,应当重新评估。

  截至2018年1月31日,类REITs产品呈加速增长态势,累计发行数31只,累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元,年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品,国内目前还没有标准REITs。

  2,优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋,允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。

  通知明确:

  2,明确优先和重点支持的领域;

  哪些领域获重点支持?

  何亮宇认为,推出住房租赁资产证券化业务,既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

  假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资,可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元,其中办公物业REITs约1.8万亿元,商场物业REITs约3.3万亿元。

  刚刚,首个资本市场支持租购并举政策落地了!

  4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”)称,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

  3,建立健全监管协作机制。中国证监会、住房城乡建设部建立住房租赁资产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制,协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难,推动住房租赁资产证券化有序发展。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作,充分依托资本市场,积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品,拓宽融资渠道;加强资产证券化的业务过程监管,防范资金违规进入房地产市场,严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

  综合以上三种测算方法,民生证券认为,REITs在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,REITs将撬动数万亿市场。

  戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为,以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环,为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力,也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产,投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

  通知明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:

  需要遵循哪些基本原则?

  十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度,REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

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