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沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100!

2018-02-08 14:49  来源:未知  编辑:admin  作者:admin

  

  ——沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100(房屋房产观澜)。也就是说目前上证指数2245点,土地所有面积应不低于224500元每平方米。  众多投资品种,例如股票、房子、期货、贵金属等,与土地所有面积比较,都不及后者保值。也就是说土地所有面积才值钱。拿股票来说,各家上市公司财报里有多少土地使用权都说不清,里面水份着实不少,“掺水”的报告就像一纸作废信用;股票只是赌场筹码。  ——房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。  土地使用权的价值要分析期限时间,应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时,计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开;房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先,以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后,在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来,把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后,分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。  ——上市公司财务报表中有多少土地使用权?!  在目前高房价,即高土地使用权价值的情况下,应更加关注资产的土地使用权情况。首先,房价差就是土地价值差,当然土地价值包括土地价值差,土地使用权价值是否满足上述土地价值差概念?!其次,土地使用权,非土地所有权,是有期限的,土地所有权估价是多少才关键。最后,总体上讲土地所有面积才真正需要关注。  再考虑几个问题:第一,公司是不拥有土地所有权的?第二,土地成本分摊是否按建筑的实际情况?第三,土地所有权增值是否比较考虑?  房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件,设想一下,同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息,对此应考虑减值。另外在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时,也应消除土地使用权价值差的影响,否则容易高估借款费用资本化后房子的价值。

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