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房价的核心问题是土地和货币的供需关系 为什么不能从供给侧改革的角度破题?

2018-01-26 07:48  来源:未知  编辑:admin  作者:admin

  

这个周末,孙冶方经济科学基金会和浙江财经大学一起办了一场论坛,房价问题自然免不了会涉及。学者们谈的角度比较宏观,但总能一针见血的触及到问题的实质:大城市为什么要控制人口?为什么不能安排更多的住房建设用地?为什么农村土地的流转范围为什么不能突破农村居民的范畴?房产税实施起来有那么困难吗?

除了最后一个问题争议较大之外,站在供需的角度,一线城市当前的矛盾主要是供给侧土地供应的短缺,以及需求侧货币的泛滥。问题看得比较清楚,而解决起来又涉及土地财政、居民财富分配等方方面面的利益纠葛,的确有相当大的复杂性和长期性。学者也认识到很难局部突破、一蹴而就。但是当前按住价格不让涨,终归不是治本的办法。

刘世锦:住宅用地占建设用地比重应提高至40%

“供给侧改革应在房地产预期管理中起到主导性积极作用。”刘世锦表示。

  4月15日,国务院发展研究中心原副主任刘世锦,在孙冶方经济科学基金会和浙江财经大学主办的“2017中国经济学家高端论坛”上表示,大都市圈将成为下一步经济增长、转型升级、创新驱动的新制高点,结合这种趋势,房地产问题也需要供给侧改革。

  有一个大背景是城市正在分化,中国大都市圈兴起,珠三角、长三角、京津冀这几个大的都市圈正在加速成长。“今后五到十年,所谓的创新驱动、转型升级、各种活跃的经济活动,至少有一半,甚至60%-70%会发生在大都市圈,这是城市聚集效应的结果。”刘世锦表示,正是城市的集聚效应明显,形成了对住房需求的上升,导致房价上涨。

  刘世锦提示,刚性的土地制度导致房价泡沫难以破灭,高房价将伴随诸多代价,比如导致产业停滞乃至衰落。

  刘世锦进一步表示,房价上涨实际上是带有负面影响的一些体制性政策因素所致。第一个原因,是现行的土地政策下,住宅用地占整个建设用地的水平偏低,一线城市还不到25%。这个数据在发达国家超过45%,在首尔达到60%。

  另外,城市建设用地由地方政府独家垄断,农村集体土地不能够直接进入市场。比如农村土地中的集体建设用地、宅基地,都无法市场化交易。刘世锦表示,三中全会之后,国家一直在推动宅基地改革试点,却只允许宅基地在村里的居民内部中间流转,可真正的解决办法是要把城市人口纳入流转范围。

  “现有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。”刘世锦举例说,比如大城市人口限制政策,应该限制吗?事实上人口限制不住。

  要想解决这个困局,刘世锦给出了几个方案,本质上都是在供给侧改革。第一,是住宅用地在整个用地的比重提高,比如提高到40%以上,将部分工业用地转为住宅用地。

  第二,是改变城市结构,把各种资源集中于核心市区的结构,转变为城市核心区加大批小城镇的结构。

  第三,加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权,农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等,配套推进农村社保制度改革,同时着手解决由来已久的小产权房问题。

  第四,积极发展长期公共租赁住房,由政府优先组织资源,建设较多数量的公共租赁住房,租赁价格可以随行就市,租期不低于10年,最长可延至30年,并受法律保护。刘世锦认为,在合约签订后,除非租户自己同意,不得强制其退出,政府也可以通过购买公共服务的方式,利用市场资源开展此类业务。

  最后,加快推出房地产税。刘世锦认为,房地产税属于地方税种,在明确的大的框架的前提下,应当给地方以较大的自主空间。其中,房地产税与已缴纳土地出让金的关系,不同收入和居住条件下的税收减免等问题,都不难找到合情合理合法的解决方案。

陈东琪:若不改变住房市场供求关系 房价永远涨

“如果不解决这个供求关系,房价永远都是涨,当然不是天天涨、月月涨、年年涨,但是总体来看是台阶式地上涨,稳一段时间再涨。”陈东琪表示。

  4月15日,国家发改委宏观经济研究院首席专家、原常务副院长陈东琪,在2017中国经济学家高端论坛上表示,土地供求关系和货币供求关系的不平衡,是推高房价的根本原因。

  “市场的供求关系摆在这儿,下一步就是要调整供求的结构。”陈东琪说道。

  但是陈东琪并不认为房地产会给金融带来危机,因为市场很大,政府宏观调控的能力很强,市场的消化空间很大,不过要防止结构性问题。

  房产供需关系失衡

  如今的房地产格局是如何形成的呢?陈东琪认为还要从供求关系上找原因:一个是土地供需,第二个是货币供需。

  所谓土地供需,是指地方政府要增加土地供给,近期例如北京等地的政府计划增加土地供给,但是这些增加是在原来的条件下增加,“土地供给增加和供给与需求平衡是有差别的”。

  其次是货币供需。陈东琪表示,现在货币总量156多万亿,GDP总量是74万亿,后者本世纪初不到10万亿,很大程度上是由于货币供应的增加。这些净增货币很大程度上流到了建筑行业,一部分投入基础设施建设,一部分投入房地产。

  因此,下一步就是要调整这两部分的供求结构,包括增加土地供给,逐步改变货币供应方式。

  陈东琪还强调,房地产市场迄今为止仍是局部的,只有城市里的房子在流转,因此房价也是局部市场。他建议,慢慢把房地产市场延伸到农村,调整城乡之间房地产市场的结构。

  “房地产市场不是一个局部问题能够解决的,不是某一个地方政府领导、不是某一个板块能够独立解决的。你要想让它不涨,这是不可能的。”陈东琪认为,没有体制机制上的变化改变前面这些问题,房价不会有效改善。

  房产税改革时机未到

  “房地产税还没有实行的条件,不能草率地行驶。”陈东琪旗帜鲜明地表达了对推出房地产税的看法,他认为在房地产市场体制机制没有得到本质改变时,再来加税,可能会引发新一轮的税收推动条件下的房价上涨。

  他认为,特别是一项新的税种,第一要讲政治,对政治稳定的影响如何;第二要讲科学,分析征收这个税有没有道理。从经济本身分析,征房产税可以提高财政能力,是好事,但是否能解决高房价的问题呢?

  陈东琪提出了房产税有待解决的四个问题。第一是稳房价,但是在土地供求关系不改变,城乡两个房地产市场不统一,各区域之间各有特色的条件下,征税不但不能降价,反而增加了新购房者的成本。

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